樓市“四面楚歌”，房價(jià)將會(huì)跌多少？央行表態(tài)，孫宏斌說清楚了
進(jìn)入11月下旬，2021年已經(jīng)進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)，這也意味著今年留給房企的時(shí)間真的已經(jīng)不多了。在今年十一假期之后，房企們并沒有停止假期的促銷活動(dòng)，反而很多房企在假期之后又推出了力度更大的降價(jià)促銷活動(dòng)。特別是進(jìn)入11月份以來，房企之間降價(jià)促銷的競爭已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段，就比如現(xiàn)在一些房企不僅降低房子的售價(jià)，同時(shí)還通過送車位和車位營銷來吸引購房者的注意。就比如前段時(shí)間，鄭州一樓盤車位大降價(jià)受到了熱議，原價(jià)11萬的車位，現(xiàn)在直接降到5萬元2個(gè)車位。面對(duì)車位斷崖式降價(jià)，很多之前買了車位的業(yè)主都表示接受不了。其實(shí)，這個(gè)樓盤的車位售價(jià)降低那么多，主要是開發(fā)商想通過車位營銷吸引購房者買房。
可以看出，雖然2021年僅剩下1個(gè)多月，但是房企們依舊沒有放棄，還是希望在年底最后的一兩個(gè)月盡可能地取得好的銷售業(yè)績。這主要是房企們在最近幾個(gè)月的銷售業(yè)績都不佳，“金九銀十”的樓市傳統(tǒng)旺季并不旺，這直接導(dǎo)致目前房企們資金鏈緊張，銷售壓力非常大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%，不僅連續(xù)4月同比回落，同時(shí)也已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月保持兩位數(shù)下降。
也就是說，在過去幾個(gè)月，樓市的銷售業(yè)績都不佳，同時(shí)受信貸政策收緊的影響，房企融資也受到了影響。因此，對(duì)于房企來說，目前面臨的問題不僅是銷售業(yè)績不好，同時(shí)資金鏈緊張和高負(fù)債率也都是目前房企亟待解決的問題。想解決目前這些問題，只有快速賣房子，但是在“金九銀十”的旺季樓市都沒有回暖，這讓很多原本準(zhǔn)備買房的人都開始觀望了起來。
可以看出，目前的樓市真的已經(jīng)“四面楚歌”了，不僅樓市調(diào)控政策不利于樓市的發(fā)展，同時(shí)人們對(duì)樓市的信心也越來越不足了。特別是很多投資客，目前已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了國家對(duì)樓市調(diào)控的決心，現(xiàn)在不僅不再繼續(xù)投資房產(chǎn)，反而開始不斷拋售房產(chǎn)了。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份以來，全國各地的二手房掛牌量就出現(xiàn)了激增的現(xiàn)象，僅3月份全國新增二手房掛牌量就環(huán)比上漲了86%，相比于2月份幾乎翻倍。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前像北京、武漢、石家莊、南京、成都、重慶、鄭州和上海等城市，二手房掛牌量都已經(jīng)超過了10萬套，不少城市的二手房掛牌量已經(jīng)超過了15 萬套甚至20萬套。更重要的是，二手房掛牌量的激增，二手車市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象，不僅導(dǎo)致二手房掛牌價(jià)不斷降低，同時(shí)二手房成交量也在不斷降低。也就是說，目前二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的現(xiàn)象，房子降價(jià)也賣不掉。
其實(shí)，在2021年準(zhǔn)備購房的人還是不少的，這主要是因?yàn)?020年很多人都推遲了購房計(jì)劃，隨著2021年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常，這些人也都重啟了購房計(jì)劃。但是隨著今年3月份樓市調(diào)控政策再度收緊之后，房價(jià)走勢出現(xiàn)了下跌的跡象，這也讓人們對(duì)樓市的信心越來越不足了。雖然房企降價(jià)促銷的力度大，但是越是這樣，人們就越擔(dān)心，因?yàn)槟壳胺績r(jià)還位居高位，很多人為了購買一套房子就需要傾盡一個(gè)家庭的所有財(cái)富，最后還需要背負(fù)二三十年的巨額房貸。而房價(jià)一旦下跌，就會(huì)導(dǎo)致房子貶值，因此就算是剛需購房者，也不希望自己辛辛苦苦掙得錢虧損掉。就比如在今年上半年買房子的人，在今年6月份之后，隨著樓盤降價(jià)促銷，這些人買的房子都貶值了，不少都虧損了幾十萬甚至更多。
因此，現(xiàn)在不管是準(zhǔn)備買房的人還是已經(jīng)買了房子的人，都非常關(guān)心房價(jià)的走勢，并且也都擔(dān)心房價(jià)持續(xù)下跌。那么，那么房價(jià)將會(huì)跌多少，會(huì)持續(xù)下跌嗎？對(duì)此，央行已經(jīng)表態(tài)了。在今年9月27日央行第三季度的例會(huì)上明確指出：要“增強(qiáng)信貸總量增長的穩(wěn)定性”、“堅(jiān)持把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)放到更加突出的位置”。同時(shí)在會(huì)議上還針對(duì)目前樓市走勢提出了“兩個(gè)維護(hù)”，即維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。通過央行的這次例會(huì)內(nèi)容，很多專業(yè)人士表示，樓市最困難的時(shí)刻已經(jīng)過去，針對(duì)過去幾個(gè)月不斷有樓盤大幅降價(jià)促銷的現(xiàn)象，國家對(duì)樓市的信貸政策將要放松了，就算不放松，起碼也不會(huì)再繼續(xù)收緊了。也就是說，房價(jià)大跌和大漲都不利于樓市穩(wěn)定發(fā)展，特別是房價(jià)下跌，還會(huì)損害購房者的權(quán)益，就比如一位房企負(fù)責(zé)人坦言，降價(jià)就意味著降配。因此，雖然降價(jià)有利于剛需購房者買房，但是對(duì)于已經(jīng)高價(jià)買了房子的購房者，如果樓盤因?yàn)榻祪r(jià)而降低配置，對(duì)他們是非常不公平的。
目前，國家放松樓市的信貸政策一方面是為了維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，一方面也是未來維護(hù)購房者的權(quán)益。對(duì)于絕大部分購房者來說，他們最擔(dān)心的不是房價(jià)下跌和房子貶值，最擔(dān)心的是樓盤爛尾和樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題。另外，為了維護(hù)房價(jià)走勢的穩(wěn)定，從今年8月份以來，全國各地已經(jīng)有21個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”，通過“限跌令”來禁止房企惡意降價(jià)惡意競爭。同時(shí)，除了“限跌令”之外，哈爾濱更是出臺(tái)了今年第一個(gè)“救市政策”來維護(hù)當(dāng)?shù)貥鞘械姆€(wěn)定?？梢钥闯觯壳皣覍?duì)樓市的調(diào)控是以穩(wěn)定為主，房價(jià)大漲大跌都不符合調(diào)控政策對(duì)樓市的預(yù)期。
對(duì)于房價(jià)下跌的底線這個(gè)問題，SOHO中國的潘石屹和融創(chuàng)集團(tuán)董事長孫宏斌也都回答過這個(gè)問題。比如潘石屹曾指出，如果房價(jià)下跌幅度超過20%，那么大部分房企都會(huì)消失。而孫宏斌更直接，他認(rèn)為房價(jià)下跌超過30%，我們（房企）就消失了?？梢钥闯?，按照這兩位的說法，房價(jià)下跌的底線就在20%以內(nèi)，不會(huì)超過20%。對(duì)于這個(gè)答案，是不是真的呢？其實(shí)不管是不是真的，很多人都不能接受，不能理解為什么房價(jià)可以翻倍上漲，就不能下跌20%呢？
其實(shí)，潘石屹和孫宏斌說得并沒有錯(cuò)，之所以造成這種情況，還是房企自身的原因。房價(jià)上漲對(duì)房企只有好處，房價(jià)漲得越高，房企的利潤就越高。但是房價(jià)下跌就不一樣了，因?yàn)榉科蠖际歉哓?fù)債高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營，房企為了獲得更多利潤，大規(guī)模舉債擴(kuò)張，導(dǎo)致房企的負(fù)債率非常之高。面對(duì)這么高的負(fù)債率，房價(jià)只有一直上漲的房企才能正常經(jīng)營下去，一旦房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌，房企就會(huì)面臨資不抵債的情況。而面對(duì)目前的樓市環(huán)境，很多房企依舊要繼續(xù)按照過去的經(jīng)營模式運(yùn)營，因?yàn)檫@些房企已經(jīng)是“船大難調(diào)頭”了。
總結(jié)：房價(jià)并不是真的不能下跌，只是目前房企負(fù)債率高，樓市存在的泡沫比較大，短期內(nèi)承受不了房價(jià)太大的跌幅。但是，目前國家對(duì)樓市的調(diào)控就是為了去除樓市中的泡沫，讓樓市慢慢軟著陸。因此，隨著時(shí)間的推移，在調(diào)控政策的持續(xù)下，未來房價(jià)會(huì)慢慢回歸合理水平，房子也會(huì)慢慢回歸居住屬性。因此，并不是房價(jià)不能下跌，只是這個(gè)下跌的過程需要時(shí)間來慢慢緩沖。