70城“十四五”住房規(guī)劃詳解！房企的機(jī)會(huì)都在里面
全國(guó)“十四五”規(guī)劃定調(diào)：因城施策落實(shí)“三穩(wěn)”，租賃、保障協(xié)同發(fā)力緩解大城市住房難題。盤活存量土地資源，探索跨區(qū)域交易，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化配置集約化管理。新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利，戶籍制度改革將成“助推劑”。市場(chǎng)份額將向城市群和都市圈集中，核心城市與衛(wèi)星城市市場(chǎng)價(jià)值將重構(gòu)。國(guó)新辦發(fā)布會(huì)提出：“十四五”期間將基本完成2000年建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，有望惠及4千萬(wàn)戶家庭，在一定程度上將延續(xù)居民購(gòu)房消費(fèi)。
依據(jù)城市基本面、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求兩大維度指標(biāo)，我們最終篩選出70個(gè)重點(diǎn)城市，其中一、二線城市近乎全覆蓋，僅烏魯木齊暫未公布“十四五”規(guī)劃綱要，34個(gè)三四線城市則覆蓋11大城市群，泉州、無錫等5城GDP萬(wàn)億，臨沂、東莞等常住人口突破1000萬(wàn)人。
在具體解讀70城“十四五”住房規(guī)劃綱要后，我們發(fā)現(xiàn)了多個(gè)共性特征和突出點(diǎn)。
以租賃為抓手，保障覆蓋率提高至30%
縱觀“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，絕大多數(shù)城市均明確提出：完善住房市場(chǎng)和保障體系，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
具體而言，北京、上海、成都、濟(jì)南等多個(gè)一二線城市皆重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大租賃住房供應(yīng)力度，并提出了明確的租賃住房供應(yīng)計(jì)劃。例如北京，“十四五”期間將新增租賃住房供應(yīng)不低于40萬(wàn)套。而在土地資源異常緊俏的廈門，同樣增加租賃住房供應(yīng)，到2025年累計(jì)新增租賃住房8.5萬(wàn)套。
相對(duì)而言，三四線城市外來人口基數(shù)畢竟有限，租賃市場(chǎng)需求著實(shí)平平，個(gè)別三四線城市即使提出了租賃住房供應(yīng)計(jì)劃，較一二線城市仍存在數(shù)量級(jí)的差距。例如濟(jì)寧，2025年建成公共租賃住房1040套，較長(zhǎng)沙建設(shè)1萬(wàn)套公租房相差甚遠(yuǎn)。
南京、寧波、常州、溫州等二三線城市均著力提高保障性住房覆蓋率，普遍達(dá)到30%附近。典型如南京，到2025年城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率不低于31%，常州更是達(dá)到34%。溫州、嘉興略低，到2025年城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率同樣達(dá)到25%以上。
具體而言，到2025年，武漢城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模1200平方公里。2021年，武漢計(jì)劃供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地4667公頃，較2020年增長(zhǎng)約10%。其中，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1200公頃，同比下降21%，直觀反映武漢在適度增加國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的同時(shí)，住宅用地供應(yīng)仍要有所控制，以便將更多的土地資源用于城市基建、工業(yè)、公共服務(wù)等領(lǐng)域。
北京則嚴(yán)令“十四五”時(shí)期城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模保持下降趨勢(shì)。2021年，北京建設(shè)用地總供應(yīng)計(jì)劃3710公頃，較2020年基本持平。其中，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1060公頃，較2020年增加60公頃。值得一提的是，商品房用地仍保持600公頃不變，租賃住宅用地則由130公頃提升至300公頃，凈增長(zhǎng)170公頃，說明北京土地供應(yīng)仍向租賃住房建設(shè)傾斜，全力支持租賃市場(chǎng)做大做強(qiáng)。
其一，鄭州、徐州、駐馬店等城鎮(zhèn)化仍處快速增長(zhǎng)期，預(yù)計(jì)“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口增量皆超40萬(wàn)人。例如徐州，到2025年末城鎮(zhèn)化率將達(dá)到73%，較2020年末凈增長(zhǎng)7.4個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口或?qū)⒃鲩L(zhǎng)約66.9萬(wàn)人。
其二，濟(jì)南、南寧、泉州等城鎮(zhèn)化進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期，預(yù)計(jì)2025年末城鎮(zhèn)化率將突破70%，城鎮(zhèn)常住人口增量依舊保持在10-30萬(wàn)人區(qū)間。例如濟(jì)南，到2025年末城鎮(zhèn)化率將提升至77%，較2020年末凈增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口或?qū)⒃鲩L(zhǎng)32.6萬(wàn)人。
其三，廈門、太原、中山等城鎮(zhèn)化進(jìn)入低速增長(zhǎng)期，“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口增量或?qū)⒌陀?萬(wàn)人。例如廈門，到2025年末城鎮(zhèn)化率將達(dá)到89.5%，較2020年末僅增長(zhǎng)0.1個(gè)百分點(diǎn)，“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口或?qū)⒃鲩L(zhǎng)0.5萬(wàn)人。
值得一提的是，武漢、杭州、大連等城鎮(zhèn)化率實(shí)現(xiàn)下限區(qū)間管控，不再制定具體的增長(zhǎng)目標(biāo)。例如武漢，2020年末城鎮(zhèn)化率達(dá)到84.3%，2025年末城鎮(zhèn)化率預(yù)期目標(biāo)高于84%。主要原因在于武漢、杭州、大連等城鎮(zhèn)化進(jìn)程早已進(jìn)入低速增長(zhǎng)期，城鎮(zhèn)化率皆超80%，剩余待轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口已然不多。人口發(fā)展目標(biāo)逐漸由“量的增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百|(zhì)的優(yōu)化”，主要涉及優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)、提高人口素質(zhì)等。
表：“十四五”末42個(gè)城市城鎮(zhèn)化率及城鎮(zhèn)常住人口增量（萬(wàn)人）
在公布引進(jìn)高校畢業(yè)生數(shù)量的16個(gè)城市中，近半城市引進(jìn)高校畢業(yè)生達(dá)到50萬(wàn)人以上。例如濟(jì)南，5年新落戶高校畢業(yè)生80萬(wàn)人以上。三四線城市中的溫州同樣數(shù)量可觀，累計(jì)新引進(jìn)大學(xué)生60萬(wàn)人以上。岳陽(yáng)引進(jìn)高校畢業(yè)生數(shù)量相對(duì)較低，5年內(nèi)吸引儲(chǔ)備300名博士生、4000名碩士生、5萬(wàn)名大中專畢業(yè)生在岳就業(yè)創(chuàng)業(yè)。
而在已經(jīng)公布引進(jìn)高技能人才數(shù)量的20個(gè)城市中，近半城市引進(jìn)高技能人才超20萬(wàn)人。例如寧波，新增高技能人才25萬(wàn)名，占技能人才總數(shù)比例超過35%。反觀，徐州、淄博、銀川和煙臺(tái)等引進(jìn)高技能人才均低于5萬(wàn)人。例如淄博，到2025年新增高級(jí)技能人才2萬(wàn)人。
例如合肥，落實(shí)生育政策，增強(qiáng)生育政策包容性，引導(dǎo)生育水平適度提升，并穩(wěn)定在合理區(qū)間，促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展。寧波構(gòu)建生育成本在政府、企業(yè)、家庭之間合理分擔(dān)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)適度生育水平，保障人口自然增長(zhǎng)。
“十四五”期間，絕大多數(shù)城市棚改將進(jìn)入尾聲階段，棚改計(jì)劃開工量仍將持續(xù)下滑，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)力也將大幅減弱。
從公布“十四五”棚改目標(biāo)的12個(gè)城市來看，成都、銀川、濟(jì)寧等棚改規(guī)模均顯著縮量，棚改計(jì)劃開工量皆不足2萬(wàn)套，成都更是低至1萬(wàn)戶。僅限于重慶、溫州個(gè)別城市仍有一定的棚改規(guī)模，但較“十三五”歷史高峰期相差甚遠(yuǎn)。典型如重慶，“十四五”期間將實(shí)施10萬(wàn)戶棚戶區(qū)改造，“十三五”期間則累計(jì)完成棚戶區(qū)改造24.78萬(wàn)戶，降幅多達(dá)60%。
從公布“十四五”舊改目標(biāo)的19個(gè)城市來看，杭州、濟(jì)南、寧波等一、二線城市舊改規(guī)模均達(dá)到2000萬(wàn)平方米以上，徐州、淄博等三、四線城市同樣突破1000萬(wàn)平方米。例如重慶，“十四五”期間將實(shí)施1億平方米老舊小區(qū)改造。
區(qū)別于棚改創(chuàng)造了大量的增量購(gòu)房需求，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖的催化劑，舊改加速推進(jìn)則將延緩居民購(gòu)房消費(fèi)，在一定程度上將拖累樓市成交上行空間。
“十四五”期間，居民收入仍保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步。2025年，濟(jì)南、拉薩、成都等二線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到7萬(wàn)元以上，廣州更將達(dá)到9.99萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)7.9%。淄博、煙臺(tái)、瀘州等三四線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將升至6萬(wàn)元附近，溫州更將升至8.97萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)7.2%。
2025年，福州、沈陽(yáng)、?？诘榷€城市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入將接近6萬(wàn)元，杭州、寧波則將突破8萬(wàn)元，深圳、南京更將升至9萬(wàn)元，年均分別增長(zhǎng)6%和8.2%。南通、惠州等三四線城市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入同樣將接近6萬(wàn)元，無錫、中山則將突破7萬(wàn)元，年均分別增長(zhǎng)6%和6.5%。
制造業(yè)是立國(guó)之本、強(qiáng)國(guó)之基，58個(gè)城市將在“十四五”時(shí)期大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，培育制造業(yè)專精特新企業(yè)，促進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。
第二，寧波、深圳等13個(gè)城市重點(diǎn)培育制造業(yè)單項(xiàng)冠軍企業(yè)、“小巨人”企業(yè)。以寧波為例，力爭(zhēng)打造全國(guó)制造業(yè)單項(xiàng)冠軍第一城，國(guó)家級(jí)制造業(yè)單項(xiàng)冠軍達(dá)到 100 家、專精特新“小巨人”企業(yè) 200 家。
第三，成都、佛山、濰坊等46個(gè)城市全力打造萬(wàn)億級(jí)、千億級(jí)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群。成都培育形成電子信息、裝備制造兩大萬(wàn)億級(jí)先進(jìn)制造業(yè)集群，佛山鞏固提升裝備制造、泛家居2個(gè)產(chǎn)值超萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)集群，打造2個(gè)超5千億、4個(gè)沖3千億產(chǎn)業(yè)集群。
52個(gè)城市在“十四五”規(guī)劃綱要中明確了空港建設(shè)發(fā)展目標(biāo)。大致可分為三類：
第二，深圳、武漢、重慶等20個(gè)城市著力提升航空運(yùn)輸能力，典型如重慶江北機(jī)場(chǎng)，預(yù)計(jì)到2025年旅客吞吐能力達(dá)到8000萬(wàn)人次，貨郵吞吐能力達(dá)到120萬(wàn)噸。
第三，南通、蘇州等8個(gè)城市建設(shè)或規(guī)劃建設(shè)新機(jī)場(chǎng)，南通二甲鎮(zhèn)新機(jī)場(chǎng)規(guī)劃已獲得民航局批復(fù)，建成后也將成為上海國(guó)際航空樞紐的重要組成部分，深度融入長(zhǎng)三角一體化建設(shè)。
第三，杭州、西安等39個(gè)城市全力推進(jìn)重點(diǎn)鐵路項(xiàng)目建設(shè)，加快構(gòu)建高鐵網(wǎng)絡(luò)，以武漢為例，作為中部地區(qū)鐵路樞紐，將構(gòu)筑以武漢為中心“兩橫兩縱兩對(duì)角”十二方向的“超米字型”高鐵網(wǎng)。
毫無疑問，核心一二線城市在城市群、都市圈建設(shè)中扮演著主導(dǎo)者角色，擁有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，而廣大三四線城市多以追隨者、加盟者身份參與其中，決策權(quán)有限。這也正可以解釋，在“十四五”規(guī)劃綱要中，三四線城市有關(guān)城市群建設(shè)的文字篇幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于一二線城市，其內(nèi)容也主要局限于積極融入都市圈、承接產(chǎn)業(yè)和非核心功能轉(zhuǎn)移等方面。具體來看：
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，“十四五”期間行業(yè)銷售規(guī)模仍將高位保持。當(dāng)然，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)分化，未來人口仍將向核心一、二線以及強(qiáng)三線城市聚集，市場(chǎng)前景依舊值得期許，弱三、四線城市人口或?qū)⒊掷m(xù)凈流出，市場(chǎng)前景著實(shí)難言樂觀。